Por Juan Carlos Cabrera
Uno de los mecanismos más usados y comunes para transferir la propiedad de bienes inmuebles es la utilización de los contratos de donación. Pero, ¿en qué consiste este tipo de contrato?, ¿qué lo diferencia de otras figuras jurídicas como la compraventa o el anticipo de legítima?, y, lo más importante, ¿cuáles son los requisitos para formalizar y concretar la transferencia de un inmueble por la vía de un contrato de donación?
El punto de partida para comprender el contrato de donación es considerarlo como un acto por el cual el “donante” transmite gratuitamente la propiedad de un bien –que puede ser mueble o inmueble- al “donatario”.
El elemento característico de estos contratos es su carácter gratuito, lo que significa que el adquiriente del bien –en nuestro caso, inmueble- no pagará ninguna contraprestación por aquello que recibe. He aquí la distinción con otros mecanismos de transmisión de la propiedad, como por ejemplo, la compraventa de inmuebles.
En efecto, si deseamos transferir la propiedad de un bien, hay que indicar si en dicha transferencia existirá el pago de un precio; de ser así, estaríamos ante una compraventa. Por el contrario, si lo que se pretende es transmitir el inmueble gratuitamente, resultará necesario formalizar un contrato de donación.
De este modo, las donaciones de inmuebles constituyen actos voluntarios de liberalidad por los cuales una entidad o persona disponen de un bien inmueble para transferirlo de manera gratuita en favor de un tercero.
Convenientemente, existe un segundo elemento que nos permite distinguir las donaciones de otros de los mecanismos de transmisión de la propiedad, como es el “anticipo de legítima”. Si bien ambas formas contractuales tienen en común que la transferencia de la propiedad de determinado bien se hace sin existir el pago de un precio, el anticipo de legítima se presenta como un tipo especial de donación por la cual un sujeto transmite a sus herederos forzosos alguno de sus bienes, antes de su fallecimiento. En cambio, para el caso de la donación, dicha transmisión puede ser realizada a favor de cualquier tercero, y no necesariamente en beneficio de un heredero forzoso.
¿Cómo formalizar la donación de un inmueble?
Según lo que hemos expuesto hasta el momento, nos resulta claro que en caso pretendamos transferir gratuitamente la propiedad de un bien inmueble, será necesario celebrar un contrato de donación. Pero, ¿qué nivel de formalidad tiene este contrato y cuáles son los requisitos que deben verificarse para su validez?
Para dar respuesta a estas interrogantes, conviene retomar la definición del contrato de donación presentada inicialmente, considerado como aquel acto de liberalidad por el cual un sujeto transmite gratuitamente a otro la propiedad de un bien mueble o inmueble. Si bien, en esta oportunidad nos ocupamos con especial interés en la donación de inmuebles, debemos destacar que los bienes muebles también pueden ser objeto de donación. En ese caso, nuestra legislación adopta una postura flexible en cuanto a la formalidad, pudiendo realizarse la donación de bienes muebles incluso verbalmente, siempre y cuando su valor no exceda del veinticinco por ciento de la UIT; en caso el valor de los bienes muebles donados exceda este límite, deberá realizarse por escrito, especificando y valorizando los bienes donados.
Sin embargo, en nuestro Código Civil vigente existe una formalidad inevitable para el caso de la donación de inmuebles, pues debe realizarse necesariamente por escritura pública con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, su valor real y –si fuera el caso- las cargas que deberá satisfacer el que adquire el bien. En efecto, la donación de inmuebles es un contrato formal que debe hacerse mediante escritura pública para su validez, haciendo constar determinados términos del contrato; el incumplimiento de esta formalidad implicaría la nulidad e invalidez del mismo contrato.
Ahora bien, para elevar a escritura pública la transferencia de inmuebles vía donación, es necesaria la intervención de un Notario Público, quien a su vez requerirá los siguientes documentos:
Minuta de transferencia del bien inmueble vía donación, debidamente autorizada por abogado habilitado.
Recibo de pago del Impuesto Predial correspondiente al año en el que se realiza la transferencia, o constancia de inafectación de este tributo.
Recibo de pago del Impuesto de Alcabala, en los casos que corresponda, o constancia de inafectación de este tributo.
Recibo de pago del Impuesto a la Renta, en los casos que corresponda.
Documento de Identidad de cada contratante.
Certificado de Gravamen del inmueble materia de donación.
Finalmente, aunque no se trata de un requisito de validez para la donación de inmuebles, recomendamos realizar la inscripción registral de la donación. Una vez formalizada la donación del inmueble mediante la celebración de una escritura pública, el mecanismo más seguro para evitar ingratas sorpresas y posteriores conflictos de propiedad es acudir a la Oficina Registral de la localidad donde se ubica el inmueble e iniciar el procedimiento de inscripción del acto realizado. Para tal efecto, deberá adjuntarse:
Solicitud de inscripción de título, debidamente llenada y firmada por el presentante, conforme el formulario de distribución gratuita en las oficinas de SUNARP.
Copia simple del Documento Nacional de Identidad del presentante.
Parte Notarial de la escritura pública con intervención del donante (el que transfiere el bien) y del donatario (el adquiriente del bien), en la que debe constar el valor asignado al bien. Este documento se obtiene en la Notaría donde se realizó la transferencia.
Pago de los derechos registrales, que variará según el valor real asignado al inmueble.
De este modo, al inscribir en Registros Públicos el cambio de titularidad del bien, garantizamos ser considerados, ante cualquier persona, como los únicos y actuales propietarios del inmueble que acaba de ser donado.
Para tener en cuenta:
Por la vía de la donación, nadie puede transferir más de lo que puede disponer por testamento (un tercio del total de los bienes si se tiene hijos, otros descendientes o cónyuge, o, la mitad, si solo se tiene padres u otros ascendientes). La donación es inválida en todo lo que exceda de esta medida.
Si, la venta de inmuebles donados es posible y esta respaldada por la ley, dentro de la cual se establece que una vez se hayan llevado a cabo los trámites correspondientes, la persona que reciba el predio quedará establecida como nueva propietaria del bien inmueble, siempre y cuando no se hayan estipulado otro tipo de acuerdos que le permitan al anterior propietario conservar algún poder sobre el mismo. Es así que el nuevo dueño podrá vender o alquilar el inmueble desde el momento en que obtenga los derechos completos de la propiedad. A continuación desarrollaremos algunos puntos que nos permitan ahondar en el tema.
Dada la naturaleza delicada de este tipo de transacciones, es indispensable conocer la connotación del término “donado”. De acuerdo con lo referido en el Código Civil, específicamente en el artículo 618, este se constituye como el acto voluntario por el cual una persona dispone de manera gratuita de una cosa en favor de otra.
Así pues para legitimizar la donación de un bien inmueble es menester comprender lo indicado en el artículo 633 del Código Civil, mismo que a la letra expresa: “Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. La aceptación podrá hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante.Hecha en escritura separada, deberá notificarse la aceptación en forma auténtica al donante, y se anotará esta diligencia en ambas escrituras”. Posterior a realizado conforme a lo que la ley requiere, habrá de registrarse la propiedad en la entidad que corresponde, resolviendo todo asunto pendiente en materia de deudas y/o abonos.
Los impuestos que el denominado Donatario está obligado a realizar son:
– Impuesto por sucesiones y donaciones: Según dispone la ley 29/1987 en su artículo quinto.
– Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: Este impuesto corresponde a la Plusvalía Municipal, el cual está especificado en el Decreto Legislativo 2/2004 en su artículo 106.1.a
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