Consejos y Pasos Para Comprar un Departamento en el Perú: Mi Primer Departamento

31 Enero, 2019

Hoy pensamos en la economía de la familia peruana, y te brindamos consejos y pasos para la compra de la casa o departamento de tus sueños con la respectiva seguridad jurídica.

Los altos índices del crecimiento vertical contribuyen a la búsqueda de opciones en condominios y complejos habitacionales. Uno de los grandes factores promotores de este fenómeno es la creciente preferencia del público en general de una vivienda moderna, segura y económica. Sin embargo, muchas veces no se le presta interés a un componente primordial del proceso de compra-venta de un inmueble, como lo es la inscripción de la propiedad que se ha adquirido.

Es el sueño de muchas personas y familias lograr tener su casa o departamento propio, lo cual es normal ya que es una aspiración natural del ser humano. Muchas veces, y como ya lo hemos mencionado antes, el gran problema es que el proceso de compra-venta de una vivienda se hace sin el debido asesoramiento y por ende, en la gran mayoría de casos, sin ninguna seguridad jurídica.

¿Y qué pasos debo seguir para comprar un departamento en el Perú?

En concreto, uno de los factores más importantes a tener en cuenta al comprar un inmueble es el principio de que el tener la posesión material de un inmueble no significa que ya se es propietario, ya que para serlo uno tiene que seguir el procedimiento establecido por la ley, el cual indica que los pasos a seguir para comprar un inmueble, ya sea departamento o casa, incluyen, a grandes razgos, los siguientes (estos pasos son también los que nosotros aconsejamos para comprar una casa o departamento):

  • 1) Verificar la titularidad del vendedor, ya sea una persona natural o persona jurídica (constructora) respecto del inmueble a comprar. Uno puede enterarse de esto acudiendo a cualquier agencia de Registros Públicos y solicitando un certificado literal de partida, el cual es un documento certificado expedido por Registros Públicos, en el que se especifica el nombre del propietario o los propietarios del bien inmueble que se desea adquirir.

  • 2) Formalizar el contrato o la minuta de compraventa. Después de verificar que el vendedor es el propietario registral, uno puede dar el segundo paso que es la realización del contrato de compraventa o minuta de compraventa del inmueble.

  • 3) Acudir ante un notario público. El tercer paso es acudir ante un notario público que eleve (o convierta) esta minuta o contrato de compraventa a escritura pública.

  • 4) Presentar escritura pública ante RRPP. El cuarto y último paso es que esta escritura pública se presente ante registros públicos para que sea inscrita, de tal forma que el comprador pase a ser el propietario registral del departamento o casa.

Este último paso es de suma importancia, ya que es el paso en el que el comprador adquiere la propiedad jurídica que lo certificará como propietario antes la ciudadanía y los tribunales respectivos.

¿Qué es la “buena fé” cuando se adquiere un inmueble?

Es fundamental también que al momento de adquirir un inmueble se tenga conocimiento sobre lo que es el principio de buena fe registral o principio de probidad, ambos reconocidos como principios generales del derecho, los cuales se forjan en el estado mental de la honradez y se basan en la exigencia de conductas honestas y rectas en relación con las partes interesadas en un acto, contrato y proceso.

La buena fe es una obligación y un deber. Es una obligación ya que impone a los funcionarios públicos actuar de una manera acorde con los principios constitucionales del respeto a la persona y a su dignidad y la garantía de los derechos que le corresponden; la buena fe apunta a la humanización entre los contratantes y conduce a comportamientos forjados en la lealtad, honestidad y confianza contractual para poder adquirir y vender inmuebles. La Buena Fe también es un Deber de los contratantes ya que la podemos explicar como la conducción al reconocimiento de los derechos de los demás y evitar el abuso del derecho propio. En otras palabras, La Buena Fe vendría a ser la posibilidad de confiar en los demás asociados en el acto, lo cual es condición necesaria de la seguridad jurídica en la compra-venta de inmuebles.

¿Qué es la venta Ad Corpus?

Otro aspecto fundamental a tener en cuenta al momento de adquirir un bien inmobiliario es la cláusula “Ad Corpus” que se suele incluir en los contratos de compra-venta inmobiliaria.

La modalidad de venta Ad Corpus es una figura legal establecida en el artículo 1577 del Código Civil, y que, en resumen, establece que si el inmueble se vende fijando un precio totalitario y no un precio por metro cuadrado (modalidad Ad Corpus), el comprador debe pagar la totalidad del precio por el todo a pesar de que se compruebe que el metraje o estensión real del inmueble sea diferente.

Esta modalidad se solía usar, y era conveniente, en la compra-venta de bienes inmuebles rurales, como fincas, fundos, y terrenos, que muchas veces no tienes una extensión o metraje concretos o no están muy bien definidos. En estos casos, se solía medir la extensión de los inmuebles en relación a sus linderos, distancias, colindes, entre otros.

Sin embargo, en el caso de compra-venta de inmuebles en la zona urbana, hoy en día se suele basar el precio del inmueble en la unidad de medida del metro cuadrado. Es decir, cuando se adquiere un departamento de 150 m² y el precio es de $ 900 por m², el precio total vendría a ser $ 135,000, pero ese precio se basó en la premisa de que el departamento realmente cuenta con un área de 150 m². En tal sentido, el vendedor tiene la obligación de entragar al comprador un bien con el metraje establecido en el contrato, que sería, en este caso, de 150 m². Por tal motivo, la cláusula del “Ad Corpus” no es coherente en la compra-venta inmobiliaria de la actualidad, y debería ser desfasada y no debería ser incluida en los contratos, ya que genera información difusa en el mercado y problemas al momento de resolver conflictos cuando existen diferencias entre el metraje estipulado en el contrato y el metraje real. Si es que en el caso suyo, en particular, se incluye esta cláusula en el contrato de compra-venta, tenga en cuenta que felizmente ya se han advertido situaciones como estas y en caso de conflicto, existe ya jurisprudencia a favor del comprador inmobiliario.

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