Hoy pensamos en la economía de la familia peruana, y te brindamos consejos y pasos para la compra de la casa o departamento de tus sueños con la respectiva seguridad jurídica.

Los altos índices del crecimiento vertical contribuyen a la búsqueda de opciones en condominios y complejos habitacionales. Uno de los grandes factores promotores de este fenómeno es la creciente preferencia del público en general de una vivienda moderna, segura y económica. Sin embargo, muchas veces no se le presta interés a un componente primordial del proceso de compra-venta de un inmueble, como lo es la inscripción de la propiedad que se ha adquirido.

Es el sueño de muchas personas y familias lograr tener su casa o departamento propio, lo cual es normal ya que es una aspiración natural del ser humano. Muchas veces, y como ya lo hemos mencionado antes, el gran problema es que el proceso de compra-venta de una vivienda se hace sin el debido asesoramiento y por ende, en la gran mayoría de casos, sin ninguna seguridad jurídica.

Comparte esta imagen en tu propio sitio web

¿Y qué pasos debo seguir para comprar un departamento en el Perú?

En concreto, uno de los factores más importantes a tener en cuenta al comprar un inmueble es el principio de que el tener la posesión material de un inmueble no significa que ya se es propietario, ya que para serlo uno tiene que seguir el procedimiento establecido por la ley, el cual indica que los pasos a seguir para comprar un inmueble, ya sea departamento o casa, incluyen, a grandes razgos, los siguientes (estos pasos son también los que nosotros aconsejamos para comprar una casa o departamento):

• 1) Verificar la titularidad del vendedor, ya sea una persona natural o persona jurídica (constructora) respecto del inmueble a comprar. Uno puede enterarse de esto acudiendo a cualquier agencia de Registros Públicos y solicitando un certificado literal de partida, el cual es un documento certificado expedido por Registros Públicos, en el que se especifica el nombre del propietario o los propietarios del bien inmueble que se desea adquirir.

• 2) Formalizar el contrato o la minuta de compraventa. Después de verificar que el vendedor es el propietario registral, uno puede dar el segundo paso que es la realización del contrato de compraventa o minuta de compraventa del inmueble.

• 3) Acudir ante un notario público. El tercer paso es acudir ante un notario público que eleve (o convierta) esta minuta o contrato de compraventa a escritura pública. Para efectos de llevar a cabo dicho paso en el proceso regular de Compra-Venta, es imperativo conocer con antelación el desempeño, prestigio y eficacia de la Notaría a la cual se acuda en aras de la legalización de la minuta para la adquisición de un inmueble.

  Algunos aspectos de suma relevancia para afrontar la delicada tarea de elegir una Notaria para los menesteres legales inherentes al proceso de Compra-Venta de inmuebles consisten en verificar la solidez, el arraigo y el prestigio de una determinada Notaria.

  Hoy en día se pueden encontrar en internet numerosas Notarias que poseen sitios web, los cuales – independientemente de su diseño o atractivo visual – albergan en su contenido aspectos esenciales para determinar su competitividad y demás rasgos esenciales que ponen de manifiesto su credibilidad. Así pues, Notarias como la Notaria Samaniego, Notaria Lora y Notaria Hidalgo son destacables entre las que ejercen en Lima por los aspectos antes señalados.

  Del mismo modo, en Arequipa son destacables Notarias de prestigio y amplia trayectoria como la Notaria Caballero, Notaria Llerena y la Notaria Holgado, las cuales son particularmente distinguidas por su competitividad, interés en los requerimientos de sus clientes y la cordialidad y profesionalismo de sus equipos de trabajo.

• 4) Presentar escritura pública ante RRPP. El cuarto y último paso es que esta escritura pública se presente ante registros públicos para que sea inscrita, de tal forma que el comprador pase a ser el propietario registral del departamento o casa.

¿Por qué es necesario registrar una propiedad?

Registrar una propiedad cuidando de cumplir con todos los trámites y demás legalidades que dicho proceso implique es sumamente importante para ejercer – de forma propiamente dicha – el derecho de propiedad en todo sentido, para lo cual es indispensable registrar el acto de compra-venta en la SUNARP, ya que de esa manera el registro podrá hacerse del conocimiento público y con ello, el inmueble adquirido podrá contar con los mecanismos de seguridad jurídica que corresponden por ley.

¿Qué es la “buena fé” cuando se adquiere un inmueble?

Es fundamental también que al momento de adquirir un inmueble se tenga conocimiento sobre lo que es el principio de buena fe registral o principio de probidad, ambos reconocidos como principios generales del derecho, los cuales se forjan en el estado mental de la honradez y se basan en la exigencia de conductas honestas y rectas en relación con las partes interesadas en un acto, contrato y proceso.

La buena fe es una obligación y un deber. Es una obligación ya que impone a los funcionarios públicos actuar de una manera acorde con los principios constitucionales del respeto a la persona y a su dignidad y la garantía de los derechos que le corresponden; la buena fe apunta a la humanización entre los contratantes y conduce a comportamientos forjados en la lealtad, honestidad y confianza contractual para poder adquirir y vender inmuebles. La Buena Fe también es un Deber de los contratantes ya que la podemos explicar como la conducción al reconocimiento de los derechos de los demás y evitar el abuso del derecho propio. En otras palabras, La Buena Fe vendría a ser la posibilidad de confiar en los demás asociados en el acto, lo cual es condición necesaria de la seguridad jurídica en la compra-venta de inmuebles.

¿Qué es la venta Ad Corpus?

Otro aspecto fundamental a tener en cuenta al momento de adquirir un bien inmobiliario es la cláusula “Ad Corpus” que se suele incluir en los contratos de compra-venta inmobiliaria.

La modalidad de venta Ad Corpus es una figura legal establecida en el artículo 1577 del Código Civil, y que, en resumen, establece que si el inmueble se vende fijando un precio totalitario y no un precio por metro cuadrado (modalidad Ad Corpus), el comprador debe pagar la totalidad del precio por el todo a pesar de que se compruebe que el metraje o estensión real del inmueble sea diferente.

Esta modalidad se solía usar, y era conveniente, en la compra-venta de bienes inmuebles rurales, como fincas, fundos, y terrenos, que muchas veces no tienes una extensión o metraje concretos o no están muy bien definidos. En estos casos, se solía medir la extensión de los inmuebles en relación a sus linderos, distancias, colindes, entre otros.

Sin embargo, en el caso de compra-venta de inmuebles en la zona urbana, hoy en día se suele basar el precio del inmueble en la unidad de medida del metro cuadrado. Es decir, cuando se adquiere un departamento de 150 m² y el precio es de $ 900 por m², el precio total vendría a ser $ 135,000, pero ese precio se basó en la premisa de que el departamento realmente cuenta con un área de 150 m². En tal sentido, el vendedor tiene la obligación de entragar al comprador un bien con el metraje establecido en el contrato, que sería, en este caso, de 150 m². Por tal motivo, la cláusula del “Ad Corpus” no es coherente en la compra-venta inmobiliaria de la actualidad, y debería ser desfasada y no debería ser incluida en los contratos, ya que genera información difusa en el mercado y problemas al momento de resolver conflictos cuando existen diferencias entre el metraje estipulado en el contrato y el metraje real. Si es que en el caso suyo, en particular, se incluye esta cláusula en el contrato de compra-venta, tenga en cuenta que felizmente ya se han advertido situaciones como estas y en caso de conflicto, existe ya jurisprudencia a favor del comprador inmobiliario.

Precio más alto y más bajo por m2 en Lima y Arequipa

Ahora que ya conoce la importancia de firmar un contrato de Compra-Venta sin el empleo de la cláusula de Ad-Corpus en lo que respecta a la adquisición de viviendas; es preciso hacer hincapié en la importancia de la valoración del precio por metro cuadrado, para lo cual realizaremos un análisis acerca de los distritos con el precio más alto y más bajo en dos de las ciudades que más atención captan a nivel nacional e internacional.

A continuación conoceremos los distritos con el precio más alto en Lima Metropolitana:

Los distritos de Lima Metropolitana como San Isidro, Barranco, Miraflores, San Borja y Surco, son a menudo distritos cuyo valor por metro cuadrado se catalogan como los más altos en la provincia Limeña, según refiere la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios – ADI por sus siglas – en cuyo estudio se pueden apreciar valores exorbitantes por metro cuadrado como es el caso del distrito de San Isidro, cuyo coste por m2 puede alcanzar los S/.8,548, el cual es un monto similar al que se encuentra en el distrito de Miraflores, cuyo precio por m2 bordea los S/.8,326.

Otros distritos como San Borja y Surco ostentan costos de S/. 7,504 y S/. 6,641 por metro cuadrado respectivamente, los cuales – aunque relativamente menores – continúan siendo precios elevados para las expectativas de muchas familias en búsqueda de viviendas.

En contraste a los distritos de Lima cuyos elevados montos limitan el poder adquisitivo de los compradores, existen distritos en la ciudad capitalina de mayor accesibilidad para vivienda como el distrito de San Martin de Porres, el cual hace pocos meses era considerado el distrito con el precio más bajo por m2 con un valor de S/. 2,900.

Actualmente, el distrito con el precio más bajo por metro cuadrado es Carabayllo, el cual mantiene un valor promedio de S/.2,323. Al distrito de Carabayllo le siguen otros distritos como Los Olivos y Puente Piedra cuyos costos por metro cuadrado oscilan entre S/.3,203 y S/. 2,964.

A continuación conoceremos la situación en materia de precios por metro cuadrado en la ciudad de Arequipa, conocida por ser la segunda ciudad del Perú con mayor importancia económica e industrial.

La “Ciudad Blanca” también sufre la misma problemática que padece Lima en la actualidad respecto al déficit de viviendas, esto debido a que hoy en día la población arequipeña rebasa el millón y medio de habitantes. En ese sentido, el patógeno del déficit de viviendas en Arequipa reside en la ineficaz gestión que continúan sosteniendo las autoridades ediles de diversos distritos cuya indiferencia ante la necesidad de las familias en búsqueda de vivienda limita a las inmobiliarias, las cuales frecuentemente ven su búsqueda de terrenos para la ejecución de sus proyectos ser sometidas a respuestas tardadas que conllevan al desincentivo por parte de los gobiernos de turno.

Algunas inmobiliarias con sede en Arequipa o propias de ciudad refieren también que otro de los inconvenientes con los que se topan a la hora de buscar terrenos idóneos para la construcción de proyectos de vivienda son las invasiones realizadas por decenas e incluso centenares de personas, las cuales se han asentado a través de los años sobre diversos sectores a menudo escudadas bajo el título de asociación de vivienda.

Aun así, en relación a la ciudad capitalina, Arequipa mantiene precios asequibles para compradores que cuentan con respaldo de entidades financieras o programas de vivienda del Estado.

De esa forma, los precios que se ofertan en Arequipa por metro cuadrado varían entre US$ 955 y US$ 175, siendo los de mayor precio los ubicados en Cerro Colorado y de menor precio los terrenos correspondientes al distrito de Characato. Otros distritos con precios intermedios son Sachaca con $ 850 por metro cuadrado y Mollebaya con precios por debajo de los $ 200.

Consejos para la compra de un departamento

Es probable que la mayoría de veces el comprar un departamento suponga una enorme preocupación ya que se trata de una vivienda no independiente, lo cual representa un constante riesgo de toparse eventualmente con vecinos bulliciosos o de conducta inapropiada. Por esa razón, es recomendable anticipar situaciones incómodas procurando que el departamento que se está por adquirir sea también fácil de prescindir ante una eventual decisión de venta.

Un aspecto a tener en cuenta antes de decidir adquirir un departamento es saber que actualmente las inmobiliarias están introduciendo de forma paulatina los minidepartamentos en Perú, la cual es una tendencia importada de países principalmente asiáticos. Sin embargo, ello no necesariamente significa que los departamentos construidos a partir de esta tendencia sean incomodos; de hecho, están orientados al aprovechamiento de espacios que normalmente suelen ser desperdiciados o innecesarios en departamentos de dimensiones regulares; además, el adquirir un minidepartamento resulta a menudo más económico, más práctico – y como ya lo señalábamos en el párrafo anterior – es más fácil de vender. No obstante, es importante considerar algunas características en el departamento como la medida, la cual no debe ser inferior a 72 m². Así mismo, se debe procurar que el inmueble cuente con al menos 3 habitaciones y finalmente se debe asegurar que la iluminación en el departamento, principalmente la luz natural, sea la ideal para garantizar la buena calidad de vida de sus habitantes.

Igual que cuidar de la distribución de ambientes y el área del departamento es conocer como ha sido construido el departamento a adquirir. Tener un buen conocimiento de la trayectoria y prestigio de la empresa constructora o inmobiliaria a la cual se va a adquirir la vivienda puede ser la diferencia entre una buena y una mala inversión.

Para asegurar una buena compra de departamento el adquirente puede consultar con la entidad financiera con la que la constructora o inmobiliaria realizará el proyecto, ya que por lo regular las entidades financieras conservan un historial de las empresas constructoras a las cuales respaldan.

Por último, es recomendable adquirir el departamento en fase de planos, ya que aparte de permitirle decidir en qué piso desea vivir o que modificaciones desea que se le haga a su próximo departamento, también resultará mucho más económico debido a que el precio de los departamentos tiende a elevarse una vez que el proyecto de vivienda ha finalizado.