El Alquiler-Venta consiste en un contrato arrendatario con opción a compra, por lo que se deduce que las partes contractuales sostendrán la posibilidad de efectuar – posterior al plazo de arriendo – un contrato de Compra- Venta a partir de lo convenido inicialmente; vale decir, que si el contrato contempló un periodo de arriendo de 1 a 2 años el arrendatario deberá ratificar su deseo de adquirir la vivienda o rectificarse del mismo, en cuyo caso el arrendador podrá dar por finalizado el arriendo sin obligación de conceder una prorroga o renovación del contrato de alquiler.
En ese sentido, si el arrendatario decidiese ejecutar su derecho a compra, los pagos efectuados por concepto de alquiler no serán contados como parte de la cuota inicial.
La modalidad de Alquiler-Venta – implementada en la gestión del entonces Presidente Ollanta Humala en el año del 2015 – tenía por objetivo reducir el déficit de calidad y cantidad de viviendas en el Perú. En función de esa iniciativa, ese mismo año se publicó la Ley de Arrendamiento (Decreto Legislativo N° 1177) y su Reglamento (Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA), mediante los cuales el gobierno aprobó un régimen especial y facultativo – esto es voluntario – para la promoción, facilitación y seguridad jurídica del alquiler de inmuebles destinados para vivienda (ya sea el alquiler de departamentos o casas), así como promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al mismo fin. A continuación, daremos una mirada a una de las modalidades incluidas en esta norma, el alquiler-venta o alquiler con opción de compra.
Según las estadísticas, en la actualidad nuestro país presenta un déficit habitacional de 1.9 millones de viviendas, a lo que debe añadirse –tal como refiere el Banco Interamericano de Desarrollo – que sólo el 7% de las viviendas se encuentran alquiladas, cifra que representa uno de los ratios menos alentadores de la región. Sólo en Lima Metropolitana, en el año 2016, el déficit poblacional alcanzó 612,426 unidades de vivienda, según estudios realizados por la consultora HGP Group.
El déficit habitacional no es otra cosa que la grieta que existe entre el requerimiento habitacional y la disponibilidad de viviendas adecuadas para la sociedad. A grandes rasgos, dentro de los factores que originan dicho déficit podemos mencionar los cambios demográficos, la antigüedad de las viviendas, las dinámicas familiares, la aglomeración, entre otras; y, aunque no necesariamente exista coincidencia entre el requerimiento habitacional y la demanda de vivienda, conviene señalar que en el último año la demanda insatisfecha de hogares ascendió a 450,000, conforme las mediciones efectuadas por la consultora HGP Group.
De esta forma, la norma publicada incluye tres modalidades destinados a facilitar que alrededor de 30 mil familias accedan a una vivienda propia. Para tal efecto, con la publicación del D.L. N° 1177 y su Reglamento, el gobierno busca ampliar las opciones para la adquisición de vivienda en el país, haciendo posible el “sueño de la casa propia” a través del alquiler de vivienda, el leasing inmobiliario (modalidad de financiamiento para la adquisición de un inmueble) y el alquiler-venta, las dos útlimas de estas modalidades con opción de compra. Algunas de estas modalidades –como el arrendamiento o el leasing inmobiliario- en realidad no resultan del todo novedosas, pues ya se encontraban reguladas en nuestra legislación; sin embargo con la promulgación de la norma se busca facilitar su implementación y otorgar mayor seguridad jurídica a quienes alquilan su vivienda.
Actualmente las inmobiliarias continúan ofreciendo esta modalidad de Alquiler-Venta tanto para departamentos como para casa aunque en menor escala dada la baja rentabilidad y el riesgo que supone el asignar viviendas de estreno para esta modalidad y, ante una eventual retractación respecto al contrato de Alquiler-Compra por parte del inquilino, tener que preservar como retorno una vivienda ahora en estado de segundo uso y por ende con menor valor adquisitivo.
Sin embargo, es conveniente recalcar que el principal objetivo con el que fue implementada inicialmente esta modalidad sigue siendo el buscar un beneficio no solo a los propietarios arrendadores, que gozarán de mayor seguridad jurídica, sino también a los arrendatarios, quienes al registrar sus contratos pueden ser sujetos de evaluación por parte del sistema financiero, y pueden además acceder a beneficios en programas de vivienda del Estado para la compra de terrenos, casas o departamentos en función de su historial de cumplimiento de pagos y percepción de ingresos totalitarios por remuneraciones conforme disponga el programa de vivienda al cual se recurra para tales fines.
Antes que todo, debemos aclarar que esta ley solamente aplica a los contratos de alquiler de inmuebles destinados exclusivamente para vivienda – como sería el caso de alquiler de casas o departamentos. Así, se encuentran expresamente excluidos los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda, como por ejemplo los alquiler de inmuebles destinados a actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales u otras.
Por otro lado, este nuevo régimen incentiva a formalizar y difundir el alquiler de viviendas en el Perú, creando la base para promover modalidades como el alquiler-venta y el leasing inmobiliario, destinados a satisfacer – por medio del alquiler con opción a compra – la necesidad de vivienda de las familias que actualmente tienen dificultad para acceder a créditos hipotecarios. De este modo, una de las modalidades promovidas es la de Alquiler-Venta de casas y departamentos.
El contrato de Alquiler de Inmueble destinado exclusivamente para Vivienda con Opción de Compra, o dicho en otros términos, el “Alquiler-Venta”, es aquel contrato por el cual el propietario de un inmueble (denominado “arrendador”) se obliga a ceder temporalmente a favor de otro (llamado “arrendatario”) el uso de dicho inmueble sea departamento o casa, para destinarlo exclusivamente a vivienda, por el pago de una renta pactado entre ambas partes –incluyendo, si así lo acordaran las partes, el pago por mantenimiento y servicios- por un plazo determinado, al final del cual, el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble.
De este modo, a diferencia del simple arrendamiento o alquiler de vivienda, en este caso las partes pactan previamente y de común acuerdo la posibilidad de que el arrendatario haga uso de la opción de compra del inmueble arrendado al término del plazo del contrato y al valor previamente pactado en el contrato. Asimismo, a diferencia del “leasing inmobiliario”, en este caso se trata de un producto a corto plazo destinado a la adquisición de una vivienda mediante una financiera.
El contrato de “Alquiler-Venta”, regulado por las normas, se celebra obligatoriamente por escrito, únicamente con el FUAO, en el que debe consignarse, según cronograma acordado por las partes, el precio de la opción de compra del inmueble.
El Decreto Legislativo creó el FUAO y el Reglamento aprobó su contenido con la finalidad de establecer, entre otros aspectos, los términos y condiciones esenciales bajo los cuales se celebran los respectivos contratos, los derechos y obligaciones de las partes, las causales de desalojo que les resultan aplicables y la opción de compra.
Dicho contrato, contenido en el FUAO, debe contar con certificación de firmas de los intervinientes, por parte del Notario o del Juez de Paz Letrado, y ser inscrito en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) para que se sujete al régimen especial establecido en el Decreto.
En el caso del Alquiler-Venta, el FUAO debe ser inscrito obligatoriamente en la partida registral del inmueble objeto del contrato para tener prioridad respecto de cualquier carga o gravamen que se registre con posterioridad. Esta novedosa y útil incorporación tiene por propósito impedir la inscripción de transferencias o cualquier acto de disposición sobre el inmueble que afecte el derecho de opción de compra del arrendatario.
Cualquier prórroga o modificación al contrato y, por ende, al FUAO deben cumplir con las mismas formalidades.
El arrendador indicará una cuenta de abono (especificando el número, tipo y moneda de la cuenta) en la que el arrendatario deberá abonar, al inicio del contrato: (i) el importe que haya acordado con el arrendador en calidad de garantía por los eventuales daños al inmueble; (ii) mensualmente, la renta o cuota convenida y (iii) los siguientes conceptos complementarios según lo acuerden las partes:
Para tener en consideración:
Un aspecto importante, y que normalmente conduce a error en los contratantes, es que los pagos de la renta mensual convenida no son pagos a cuenta para la adquisición del inmueble. Por esta razón, el no realizar la opción de compra por parte del arrendatario no significa la devolución de ningún concepto dinerario a favor del arrendatario, pues, como se señaló, los pagos realizados no constituyen pagos a cuenta.
Ahora bien, la principal y natural bondad de esta modalidad radica en que sí es posible que el arrendatario ejerza su derecho de opción de compra del inmueble – como casas o departamentos. Para ello, previamente deberá haber cumplido con el pago de las rentas mensuales y de los conceptos complementarios e intereses, en caso se haya estipulado en el FUAO; además deberá pagar el precio de compra previamente pactado, según el cronograma contenido en el formulario, y se debe comunicar oportunamente al arrendador mediante Carta Notarial.
De acuerdo con lo que refiere el artículo 27 del Reglamento del D.L. N° 1177, acerca del ejercicio de compra anticipado a la culminación del plazo del contrato de arriendo, se contempla la excepción al pago forzoso de rentas previas a la culminación del contrato en caso de que así fuera convenido de mutuo acuerdo de las partes antes de la suscripción contractual bajo la modalidad de Alquiler-Venta.
En caso de que el arrendatario decidiese no ejercer su derecho a compra del inmueble arrendado bajo la modalidad de Alquiler-Venta, o de que simplemente dicho contrato se haya disuelto por el incumplimiento de pago de las rentas u otras causales que desembocaran en la ruptura del contrato, el arrendatario no podrá exigir la devolución de ningún monto dinerario basándose de algún modo en el contrato con opción de compra, sino que tal como ocurriese con un contrato de arriendo habitual el arrendatario deberá hacer entrega del inmueble – según las condiciones y características con las que le fuere arrendado – a su propietario de acuerdo con lo expuesto en el artículo 28 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1177 que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda.
En caso que el arrendatario opte por financiar la opción de compra canalizándola a través de alguna entidad bancaria, esta última podrá tener en cuenta en la evaluación el comportamiento de pago a lo largo del contrato, los mismos que serán registrados oportunamente en el RAV (registro administrativo de arrendamiento para vivienda).
Por otro lado, en caso que el monto de la opción de compra de la vivienda esté comprendida dentro de los rangos o parámetros para el financiamiento a través del Crédito MIVIVIENDA o del Programa Techo Propio, el arrendatario puede acceder al Bono del Buen Pagador – BBP o al Bono Familiar Habitacional – BFH, previo cumplimiento de los requisitos para su calificación como beneficiario.
Esta nueva norma introduce una importante herramienta para dar mayor seguridad jurídica a estas modalidades de alquiler y, particularmente, al Alquiler-Venta. Nos referimos al denominado Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda –RAV-, que consiste en un registro de información referida al servicio de arrendamiento de inmuebles destinados para vivienda, que se encuentra bajo la administración del Fondo MIVIVIENDA S.A. – FMV.
En dicho registro deberán inscribirse los contratos de alquiler de vivienda, de leasing inmobiliario y de alquiler-venta, contenidos en sus respectivos formularios, así como su prórroga, de corresponder. Del mismo modo, se registrarán las resoluciones judiciales que ordenen el desalojo, en el caso de aquellos contratos donde se verifique el incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes.
El RAV sin duda alguna aporta gran seguridad en este tipo de contrataciones debido a que al tener carácter público, la información contenida en el registro puede ser consultada por potenciales arrendadores o arrendatarios y de este modo, verificar la buena conducta contractual de éstos.
Asimismo, el RAV resulta atractivo para las empresas del Sistema Financiero puesto que les permite evaluar la capacidad financiera de los arrendatarios y además evaluar el otorgamiento de beneficios en programas de vivienda a cargo del Estado, de esta forma poder acceder a la modalidad de Alquiler-Venta.
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