La ley de Desalojo Notarial propuesta por el titular del Ministerio de Vivienda de Perú Carlos Bruce, y que ya fue aprobada en el mes de Abril por el Congreso de la República, tiene como objetivo impulsar el rubro de arrendamiento de vivienda en el sector inmobiliario a través de la restitución de predios a propietarios que se hayan visto perjudicados por el accionar fraudulento de malos inquilinos, quienes a través del apoderamiento forzoso de inmuebles o el subarriendo, estarían incurriendo en faltas graves que de acuerdo con lo establecido en la nueva ley de desalojo, encararían soluciones determinantes. Así mismo, la nueva ley establece otro factor beneficioso en cuanto al acortamiento del plazo que demorará el proceso.
En el presente artículo, vamos desarrollar a detalle y con suma relevancia de que trata esta nueva ley de desalojo notarial, en qué consiste, y como se aplicará en defensa de los propietarios cuyos inmuebles les han sido retenidos por inquilinos morosos. Acompáñenos en el desarrollo de esta extraordinaria edición que Fhaunt ha preparado pensando en lo que usted necesita saber.
El desalojo notarial, o también conocido como desalojo express, es la vía legítima por medio de la cual, todos aquellos propietarios de inmuebles que actualmente se encuentran privados de ejercer posesión sobre sus predios podrán recuperar sus derechos como propietarios de acuerdo a lo establecido en la ley Nº 30933, que regula y establece el procedimiento para ejecutar un desalojo por intervención de un Notario y cuyo proceso apenas requeriría un lapso de tiempo que circundaría entre 20 a 30 días, el cual, antes de la emisión y oficialización de esta ley por parte del Poder Ejecutivo, podía llegar a tardar hasta 4 años y 3 meses en promedio según un estudio del Doing Business del año de 2019, demandando para su continuidad montos importantes de dinero en el coste de los procesos judiciales que en muchos casos orillaban a los propietarios a abandonar los juicios por escasez de recursos económicos o alternar por vía propia en soluciones poco convencionales.
Al ser una ley que puede ser ejecutada por un juez de paz letrado de acuerdo con lo que se indica en el artículo 3 de la ley de desalojo notarial, este procedimiento no está sujeto a los procesos tardados del Poder Judicial, lo cual permite que la ejecución del desalojo se agilice pudiendo resolver los casos hasta en 30 días en comparación a los años que podía suponer llevar a cabo un proceso por desalojo.
No obstante, existiría una controversia respecto a esta nueva ley que de acuerdo con lo que refiere el artículo octavo de la misma, el arrendatario o inquilino a desalojar dispondría de 5 días hábiles para demostrar que no ha incurrido en las faltas que el propietario del inmueble le haya imputado; además, tendría la opción de oponerse al desalojo alegando diversas argucias para evitar que su ejecución sea llevada a cabo, lo cual, supone una seria inconsistencia plasmada en la ley que el abogado del inquilino podría aprovechar para exigir que al ser un proceso contencioso, el caso sea llevado ante un juez, debido a que los notarios no poseen facultades para la resolución de conflictos.
Según lo señalado por un docente de Derecho Civil en la Universidad Mayor de San Marcos, la inconsistencia que se deja entrever en la ley de desalojo notarial respecto a las competencias de los Notarios podría degenerar en la nulidad de los efectos positivos que se esperarían de la nueva ley porque contravendría el artículo Nº 139.1 de la Constitución Política del Perú, en el cual, se observa que si el notario tuviere la facultad de resolver una controversia podría considerarse que tendría jurisdicción notarial cuando dicha jurisdicción en términos constitucionales no existe.
Se debe precisar que, con fines de llevar a cabo el proceso de desalojo con perspectiva de éxito bajo la funcionalidad de la nueva ley, el contrato de arriendo debe haberse realizado atinando a los parámetros que están descritos en el artículo quinto de la ley de desalojo notarial y que haya, a su vez, sido inscrito en el FUA.
Tal y como refiere de forma objetiva el abogado Francisco Avendaño, especialista en derecho inmobiliario, de acuerdo a como ha sido establecida la ley de desalojo notarial, el Notario solo podrá expedir un acta de desalojo si el inquilino no presenta como motivo de oposición alguna de las razones que están señaladas en el numeral 3 del artículo octavo de la ley en cuestión. Sin embargo, el Notario Romero Valdivieso repuso con respecto a las limitaciones que tendrían los notarios para emitir un acta de desalojo notarial que a no ser que el inquilino demuestre que ya realizó el pago de la deuda de alquiler o que se realizó una prorroga sobre el contrato inherente para evitar su desalojo, la oposición del inquilino no representará una oposición válida para evitar su desalojo del predio.
De acuerdo con lo señalado por la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú ASEI, la ley de desalojo notarial permitirá que por primera vez en el Perú surjan nuevos proyectos inmobiliarios destinados exclusivamente a alquiler, los cuales, hasta antes de la emisión de esta ley, no superaban el 1% en relación a otros países donde este tipo de mercado tiene una alta demanda.
Se prevé que las ventas de casas de segundo uso se incrementarán principalmente entre familias que las adquirirán para destinarlas a alquiler. De esta manera, el Ministerio de vivienda estaría alentando una nueva vía de desarrollo para la economía interna del país que impulsaría también la inversión en compra de terrenos con este fin, fortaleciendo una rama del rubro inmobiliario que durante años había sido poco desarrollado debido a la baja rentabilidad y al riesgo de toparse con malos inquilinos, lo cual, había degenerado en una caída constante de este tipo de negocio. No obstante, los resultados tras la ejecución de la ley de desalojo notarial han sido inmediatos y se espera que las oportunidades de desarrollo para un mercado próspero en el rubro de alquileres inmobiliarios de la mano con el Bono Mi Alquiler y los convencionales Créditos Hipotecarios solucionen rápidamente el problema a las construcciones precarias de viviendas, inseguridad y el alto índice de predios afectados como resultado de desastres naturales. Además, el ASEI estimó que en el plazo de un año, ya se estaría abriendo paso a múltiples opciones en alquiler de casas y departamentos en todo el Perú.
Existen dos tipos de requisitos para llevar a cabo de manera correcta la solicitud de desalojo notarial ante un Notario Público, siendo el primero de estos el que recaba los requisitos de Procedibilidad para poder llevar a cabo el proceso bajo el amparo de la ley, y continuando con los requisitos propiamente dichos para la solicitud de desalojo del inquilino.
De acuerdo con lo expuesto en el artículo cuarto de la ley de desalojo notarial respecto a los requisitos que el propietario de un determinado inmueble debe presentar ante un Notario para solicitar el desalojo bajo el amparo de la ley, se debe cumplir con los siguientes requisitos:
Se debe precisar que, conforme a lo indicado en el numeral 1 del artículo sexto de la ley de desalojo notarial, toda solicitud debe ser presentada por escrito señalando el nombre completo del Propietario o el de aquella persona a la que se le haya asignado potestades sobre el mismo y tenga por ende, derecho a la restitución del inmueble. Adicionalmente, se debe agregar el domicilio documento DNI y firma, nombre del arrendatario (el inquilino) domicilio contractual y número o copia del documento DNI.
Cabe resaltar que, según dispone la ley de desalojo notarial, la solicitud de desalojo se deberá estar adjuntar a los siguientes documentos:
Un dato muy importante a tener en cuenta antes de solicitar el desalojo notarial es asegurarse que el predio a desalojar se encuentre inscrito en Registros Públicos y que el contrato de arriendo haya sido elevado a escritura pública y esté, a su vez, contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda o FUA por sus siglas.
Para que pueda efectuarse el desalojo notarial bajo amparo de la Ley, es imperativo que él o los inquilinos que se encuentren ocupando el inmueble hayan incurrido en alguna de las causales que se enumeran a continuación:
Sin embargo, si se diera el inusual caso en que el contrato de arriendo no haya contemplado un plazo determinado, la ley advierte que se aplicaría lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 1697 del Código Civil.
Es importante hacer del conocimiento de nuestros lectores que como medida crediticia, el Notario a quien se haya acudido para solicitar el desalojo notarial solo considerará las constancias de transferencias de dinero por concepto de pago de arriendo o depósitos de los pagos que se hayan realizado de forma exclusiva en la cuenta de abonos que haya sido inicialmente acordada por ambas partes (el arrendador y el inquilino), hasta antes de la recepción de la carta notarial emitida por el Notario competente según refiere el numeral 2 del artículo sexto.
Con objeto de llevar a cabo los procedimientos establecidos en la ley de desalojo notarial, es pertinente observar que dado que la ejecución en conjunto de esta ley se lleva a cabo tanto de forma primaria por la autoridad delegada a un Notario, así como de forma secundaria por la figura de un Juez de Paz letrado, el procedimiento como tal se divide tanto en el procedimiento ante el notario, como en el procedimiento ante el juez según se observa en los artículos octavo y noveno respectivamente. Así pues, tenemos lo siguiente:
Una vez recepcionada la solicitud de desalojo por parte del propietario o la persona con derecho de restitución del bien inmueble, el Notario realizará la constatación correspondiente de todos los requisitos para el procedimiento de Procedibilidad, el contenido del contrato de arriendo, y los demás requisitos exigidos por la ley en el artículo sexto antes descrito. Seguidamente, el Notario notificará al arrendatario (inquilino), quien dispondrá de 5 días hábiles (solo días laborales sin incluir domingos o feriados) para presentar su descargo demostrando que no ha incurrido en ninguna de las causales señaladas en el artículo séptimo de la ley, en las cuales se prevén como causales de desalojo tanto el vencimiento del plazo de arriendo determinado en el contrato, así como la falta de pago del alquiler cuyo monto se haya estipulado de igual forma en el contrato.
No obstante, el inquilino también puede adicionalmente presentar oposición al desalojo formulando dicha oposición en cualquiera de las razones expuestas en el numeral 3 del artículo octavo, el cual esclarece que el desalojo no procede si se encontrara que existe una renovación o prórroga (prolongación) del contrato fijada bajo las mismas formalidades del contrato primigenio (inicial). De la misma forma, el inquilino también puede presentar oposición al desalojo argumentado que ha realizado ya la transferencia del pago de la deuda por arriendo en la cuenta de abonos asignada a tal fin. Sin embargo, se debe advertir que ante este tema en concreto, diversos abogados han comulgado en que si el inquilino sostiene que ha realizado el pago en efectivo o mediante un depósito o giro a nombre del arrendador, esta podría convertirse en una causa para que el desalojo no proceda. Por último, se tiene que el inquilino podrá argumentar como motivo de oposición al desalojo que ha existido un incumplimiento en las formalidades del contrato de arriendo establecidos por la ley, es decir, que el contrato realizado entre ambas partes no se sujeta a los parámetros que determina la ley para validarlo como tal para este caso.
Recibida la respuesta del arrendatario, el Notario procederá a constatar basado en la oposición presentada si se configura alguna causal meritoria de desalojo según lo establecido en el artículo séptimo de la ley, siendo en caso afirmativo que el Notario extenderá un acta no contenciosa con título ejecutivo, donde se dejará constancia tajante de que el contrato por arriendo ha caducado o se ha determinado la disolución del mismo por falta de cobertura de pago. Una vez corroborada la existencia de las causales para el lanzamiento del inquilino, el Notario declarará que el desalojo es procedente, emitiendo el acta de desalojo redactada bajo protocolo del Registro Notarial de asuntos no contenciosos, para posteriormente remitirla en un expediente con la copia legalizada de dicha acta a un Juez de Paz, quien finalmente ordenará el desalojo del predio en trabajo conjunto con la Policía Nacional.
Sin embargo, se debe esclarecer que el trámite referente al desalojo notarial puede darse por finalizado en cualquier momento del proceso si así lo acuerdan las partes (propietario y arrendatario), en cuyo caso el Notario levantará el acta no contenciosa inherente a la conclusión del proceso. No obstante, el proceso también puede darlo por finalizado el mismo Notario si la solicitud no se apega a las causales de desalojo establecidas en el artículo séptimo de la ley, lo cual se hará del conocimiento del solicitante en el momento en que se presente la solicitud para tales fines.
También hemos de destacar que la ley de desalojo notarial no contempla los contratos en caso de alquiler/venta, arrendamiento financiero u otro tipo de contratos que incluyan pagos con el objetivo de adquirir la propiedad del inmueble como sería el caso de los subsidios arrendatarios del Bono mi Alquiler.
Una vez que se haya cumplido con la etapa notarial, el solicitante deberá remitir una solicitud de desalojo dirigida al juez de paz, habiendo asumido para ello el pago de la taza judicial respectiva, con lo que el Notario la enviará adjunta al expediente con la copia legalizada del acta de desalojo al Juez de Paz Letrado, quien, a su vez, emitirá la orden inmediata de desalojo contra el inquilino o contra la o las personas que se encuentren ocupando el predio, así como una orden de descerraje en caso de hallar resistencia por parte de los moradores o por si el predio estuviese asegurado con algún elemento, ejecutándose así el desalojo. Cabe destacar que esta última etapa es impugnable, por lo cual, su ejecución no puede ser suspendida.
Emitida la orden judicial, se cursará oficio a la comisaria o dependencia correspondiente a la Policía Nacional para que en un plazo máximo de dos días, contados a partir de la emisión de la respectiva orden de desalojo, la PNP preste de manera obligatoria y bajo responsabilidad, la debida asistencia y garantía para la correcta ejecución del desalojo bajo la forma y los plazos indicados en la orden judicial. También es importante tener en conocimiento que, de acuerdo con el numeral 4 del artículo noveno, toda vez que el desalojo notarial se haya realizado exitosamente, el propietario del predio dispondrá de la opción de solicitar al Juez de Paz el pago por los costos del proceso y de los servicios notariales que se derivaron del mismo. La solicitud de restitución de gastos procesales está dispuesta en los artículos 417 y 419 del Código Procesal Penal.
Así pues, queda entendido que el procedimiento consta de dos instancias, donde la primera consistirá en dirigir una solicitud de desalojo al Notario exponiendo las causales en las que el inquilino haya incurrido para que se haga constancia de las mismas, con lo cual, el Notario emitirá un acta que en lo posterior será remitida al Juez de Paz correspondiente a la jurisdicción dónde se encuentre el predio. A partir de allí, la segunda instancia consistirá en la verificación por parte del Juez de Paz de todos los requisitos dispuestos en la ley para proceder con la emisión de la orden de desalojo en un plazo no mayor a 3 días, posterior a los cuales, se cursará oficio a la PNP para llevar a cabo el desalojo.
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