¿Cómo desempeñarse como Agente Inmobiliario en el Perú?

4 Mayo, 2019

La sociedad actual sofisticada, tecnológica y digital exige que sus miembros se sitúen a la altura de los cambios que se operan cada vez más con celeridad, especialmente en las grandes urbes, núcleos de la civilización donde se focaliza los intercambios de bienes y servicios lo que les da vida desde tiempos remotos. Uno de los muchos bienes económicos de importancia crucial para su existencia, son los inmuebles que son primordiales para los habitantes citadinos. Solo es necesario observar la infraestructura de las urbes para advertir que se componen de una aglomeración variopinta de inmuebles de diversa factura, alrededor de las cuales se realizan intercambios económicos de importancia medular.Este movimiento económico, es una de las prácticas más importantes para el hombre, y se halla ligada necesariamente a asentamientos urbanos. Para ello es necesario que cada individuo perteneciente a estos centros se especialice en los diferentes oficios y profesiones lo que les da el dinamismo y vitalidad que los caracteriza. Quizás uno de los profesionales relevantes y que pasan desapercibidos, sea el Agente Inmobiliario que es clave para las relaciones de intercambio comercial de los inmuebles de las que se componen las ciudades aglomeradas, y donde los espacios vitales son cada vez más reducidos y los costos ascendentes. La esfera de acción en la que se moviliza el Agente Inmobiliario lo acredita como uno de los protagonistas más emblemáticos de las urbes modernas por el papel que cumple en el desarrollo de las mismas. ¿Qué es ser Agente Inmobiliario? ¿Qué funciones desempeña y qué requisitos cumple?

En las líneas que siguen intentaremos dar respuesta a las interrogantes planteadas.

Desde el punto de vista conceptual el término agente es polisémico, vale decir, el mismo tiene significados diferentes al aplicársele a diferentes campos. Ahondando un poco más, la palabra proviene del latín agens, y – entis y es un adjetivo que aplicado a una persona significa según el diccionario “persona que obra con poder de otra”. Ya en el ámbito del Derecho Civil que nos concierne, el Agente Inmobiliario es “la persona que media en operaciones de compraventa, préstamos o hipotecas de fincas rústicas o urbanas”. Es decir, inmuebles tanto rurales como urbanos.

En el Perú, la década precedente significó el boom inmobiliario en las grandes ciudades, lo que se tradujo en un gran mercado para las empresas inmobiliarias y los Agentes Inmobiliarios, dinamizando nuestra economía respecto de años anteriores. Ello se debió también al crecimiento económico generado por las exportaciones mineras especialmente, dando lugar a un impacto positivo en diferentes ámbitos de nuestra economía. Todo este bienestar en los diversos estratos sociales hizo que el poder adquisitivo de las familias se elevará y se originen adquisiciones inmobiliarias, vehículos u otros con fines de comodidad personales. Según el Ministerio de Vivienda, el déficit de viviendas en el Perú es muy alto y va en aumento año tras año; de ahí que el Estado complementando a la inversión privada se preocupe por paliar esta brecha con proyectos de vivienda accesibles dirigidos a la población más desfavorecida. Una muestra evidente de esta crisis de viviendas se traduce en las invasiones violentas a los terrenos estatales con fines de apropiación ilícita por parte de un sector de la población de las ciudades. Sin embargo, pese a la oferta tanto pública como privada la falta de viviendas es una realidad palpable, como consecuencia también del crecimiento de las ciudades fruto del aumento demográfico y la migración a las mismas.

Como en cualquier lugar, las ciudades son focos de atracción por los servicios de calidad que ofrece. Entonces, establecerse en la ciudad significa buscar un lugar adecuado para morar y concretar las esperanzas y objetivos que cada individuo se ha trazado. Quizás el contar con un lugar dónde vivir, sea el aspecto más importante para el citadino que se mueve en una urbe; ello porque le permite esa sensación de pertenencia a un ámbito en el que hay mayores opciones de desarrollo. Para la plasmación de tales anhelos como el sueño perenne de la casa propia de millones de peruanos, se presentan varias alternativas inmobiliarias del que ya son usuarios como la compraventa, alquiler, hipoteca, etc., de inmuebles ofertados en el medio urbano. Casas, quintas, departamentos y terrenos son parte del creciente mercado inmobiliario para una población en ebullición y dinámica. Además de significar comodidad y bienestar al adquirir un inmueble, este se proyecta como una inversión a largo plazo que va a generar riqueza en el futuro; entonces, cabe también inferir el doble aspecto de una inversión inmobiliaria y en el que el Agente Inmobiliario participante es un actor relevante. Al respecto cabe decir que, muchos propietarios administran sus predios e inmuebles en forma de alquiler, anticresis, cesión, etc., a individuos o empresas recibiendo utilidades como forma de trabajo pasivo. Una rápida mirada al interior de las grandes urbes nos sugiere que muchos son inquilinos y otros viven de las rentas producto de tales acuerdos; una economía que deriva de los inmuebles, y en muchos casos se aproximan a la categoría de verdaderas empresas individuales o familiares. Es en el ámbito de esta economía efervescente e indispensable que el Agente Inmobiliario debe actuar, como aquel que hace posible que las relaciones comerciales, personales, éticas y de prestación de servicios se puedan plasmar en entendimientos recíprocos y satisfactorios. Solo basta observar el crecimiento acelerado de las ciudades con sus construcciones asimétricas erizándose hacia el horizonte, lo que las convierte en la denominada selva de cemento, y en las que las posibilidades son extraordinarias.

El rol del Agente Inmobiliario

En líneas precedentes apuntábamos que Agente Inmobiliario es la persona que actúa como facilitador entre dos personas para la concreción de algún negocio inmobiliario. Es decir, que presta sus servicios a cualquier ciudadano para que este pueda comprar o vender un inmueble con rapidez, seguridad y al precio más conveniente. Específicamente su rol consiste en ubicarse como intermediario entre el vendedor y el comprador de un bien inmueble para que ambas partes resulten mutuamente satisfechas con los resultados. Además, como parte de su profesionalidad y preparación, ofrecerá toda la guía de las formalidades a seguir, y el rumbo de trámites y papeleo que suelen conllevar este tipo de negocios. Por sus conocimientos, se halla en las condiciones para asegurarse de que las propiedades estén ser saneadas, revisión de contratos, pago de impuestos correspondientes, etcétera. Como especialista en este tipo de negocios hará un seguimiento detallado de todas las formalidades y pagos correspondientes, inherentes a los bienes y que afectan a los clientes; todo ello le dará legitimidad y seguridad al momento de adquirir o vender un inmueble por parte de cualquier ciudadano, ya que el Agente Inmobiliario se halla avalado por el Estado, porque cuenta con certificación y estudios para desempeñarse como tal.

Asimismo, en el caso de que una propiedad todavía no cuente con potenciales clientes para comprarla o alquilarla, la función de Agente Inmobiliario será la de promoción, utilizando para ello todos los medios a su alcance como: carteles con avisos, publicidad en la red u otros medios. Es decir, hacer uso del marketing en general para que la propiedad pueda ser parte de una transacción de manera más eficaz y rápida. Por eso, si se decide comprar, vender o alquilar un bien inmueble y acorde con la formalidad, se debe recurrir a un Agente Inmobiliario que representa la seriedad, legalidad y confianza al momento de los contratos. En contraposición, existen transacciones informales producto de la alta informalidad en nuestro país que prescinden de un Agente Inmobiliario, hallándose sujetos a estafas e ilegalidades diversas que acrecientan la inseguridad. De ahí la importancia de un Agente Inmobiliario como el especialista, el conocedor, el comunicador y facilitador para la plasmación óptima de los negocios inmobiliarios. Más aún, si se tiene en consideración que los Agentes Inmobiliarios se hallan regulados por nuestra legislación, adscritos al Ministerio de Vivienda por ley Nº29080 desde el año 2007, que especifica el rol a cumplir. En el título I, capítulo I, artículo 1º leemos: “El Agente Inmobiliario desarrolla el servicio de intermediación, destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, permuta u otra operación inmobiliaria a título oneroso de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos ”. Además, refiriéndose específicamente a él nos dice que es una “persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado de acuerdo a lo dispuesto en esta ley que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica”.

En la primera es clara las funciones que cumple el Agente Inmobiliario, cuyos servicios como es evidente deriva de las diversas modalidades de negociación inmobiliaria existentes, en estas el agente es clave por las características antes mencionadas. Asimismo, como es lógico debe recibir una remuneración por sus servicios de acuerdo a contrato mutuo por parte de los involucrados. Sin embargo, debemos detenernos también en lo que es un inmueble, en la terminología propia de este ámbito. En este sentido, la legislación peruana hace una distinción específica referente a lo que son bienes inmuebles y bienes muebles. Pertenecen a la clase de inmuebles aquellos productos, objetos, derechos, etc., que se hallan fijos en un lugar determinado y que por consiguiente no pueden ser trasladados a otro lugar o removidos, como por ejemplo las construcciones en general. En el lado opuesto se hallan los muebles como objetos de toda índole y proporción que sí pueden ser llevados de un lugar a otro como un vehículo por ejemplo.

Lo que le concierne al Agente Inmobiliario es todo lo relacionado con un inmueble, es decir, cualquier propiedad que es inmovible, que está enraizada en el lugar. Para efectos de una comprensión se puede decir que el inmueble es el bien que no se puede trasladar de un lugar a otro sin sufrir algún tipo de destrucción; en el caso que nos ocupa más específicamente se refiere a una casa o edificio cuando nos referimos a inmueble. Otro aspecto a tener en cuenta sobre el Agente Inmobiliario es la naturaleza que le asigna nuestra legislación y ello va ligada a una caracterización como persona natural o jurídica, como elementos esenciales para desempeñar esa profesión. Brevemente se puede decir que la primera se refiere a cualquier individuo hombre o mujer, con plenos derechos y facultades inherentes, propias de una sociedad. Cualquier persona con las cualidades antedichas puede acceder a esta profesión; la segunda se refiere a un sujeto o entidad al que le conciernen derechos y obligaciones con o sin existencia individual física. Es decir, instituciones, empresas, sociedad, etcétera.

En consecuencia, el Agente Inmobiliario se erige como el profesional reconocido por la ley, que funge como intermediario y especialista en el intercambio de bienes inmuebles de diversa naturaleza, para una óptima realización. Pueden ser independientes o pertenecer a empresas del rubro, pero actúan con el respaldo del Estado, ya que sus actividades se hallan contempladas en nuestra legislación para un formal desempeño, incentivados además, por el gran desarrollo del rubro inmobiliario en nuestro país de los últimos años.

Formación y requisitos del Agente Inmobiliario

El individuo que actúa como Agente Inmobiliario debe reunir ciertas características esenciales para su desempeño en el ámbito inmobiliario. Debe ser una persona abierta, con capacidad comunicativa eficaz, argumentativa; líder y conciliador además de negociador intuitivo que busca advertir las necesidades y anhelos de los clientes. Un personaje con el don de gentes, diplomático y conocedor de los protocolos propios de los negocios del rubro. Quizás se pueda resumir el carácter interdisciplinario que atraviesa transversalmente su profesión, como una combinación armónica entre finanzas, psicología, empresa y marketing. Con todos estos conocimientos previos el Agente Inmobiliario estará en condiciones de ofrecer a sus clientes un servicio de calidad.

En nuestro medio, a diferencia de otros países no son necesarios estudios superiores relevantes, dado el poco desarrollo de la profesionalización como tal. Sin embargo, es deseable según nuestra legislación estudios técnicos o superiores para acceder con más facilidad a la profesión. Ello conlleva la acreditación certificada de cursos de especialización ofrecidos por universidades o institutos que cuentan con convenios con el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento – MVCS en adelante – según la normativa vigente. En estos centros de estudios se deben recibir cursos relacionados al rubro que debe constar de determinadas horas lectivas aprobadas y certificadas, luego del cual el aspirante está apto para su inscripción respectiva en el Registro del MVCS, para obtener su código y posteriormente ejercer como Agente Inmobiliario. Los estudios de especialización son requisitos indispensables para inscribirse como agente formal, aunque en años precedentes – antes de la legislación del 2007 – los agentes se movían en la informalidad ante la inexistencia de un proceso formal y muchos eran empíricos.

En las materias formativas, de forma genérica podemos mencionar a los cursos de negociación, ya que el agente actúa como intermediario entre dos personas para que ambos se beneficien; cursos financieros, relacionados al manejo de dinero, intereses y otros; cursos de comunicación que le permitan argumentar y justificar sus propuestas con poder persuasivo; cursos de desarrollo web dirigidos a la implementación y uso de las herramientas digitales aplicando el marketing y contenido a los usuarios. En suma, la capacitación constante debe ser la preocupación primordial del Agente Inmobiliario, de acuerdo al panorama actual del rubro y las herramientas diversas a su alcance en una realidad cada vez más cambiante. Desde la aparición de la ley Nº29080 creando el registro del Agente Inmobiliario en el 2007 por el MVCS en la Constitución Política del Perú, este ha sufrido algunos cambios hasta la actualidad. Inicialmente la presentación física de documentos diversos como DNI, certificaciones o fotografías era obligatoria y el proceso burocrático engorroso. En la actualidad, luego de varias modificaciones el proceso para la inscripción como Agente Inmobiliario se ha simplificado significativamente. En forma general a continuación presentamos los pasos a seguir y obtener el código respectivo.
Para ejercer como Agente Inmobiliario en el Perú es importante hallarse inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios del MVCS, este previamente exige la presentación del Formulario de Inscripción en el Registro de Agente Inmobiliario (FIR), el cual se encuentra disponible en el sitio web del Ministerio y se debe cumplir con lo siguiente:

  1. Adjuntar el certificado de estudios del curso de especialización para Agente Inmobiliario
  2. La dirección consignada en el formulario sea el domicilio actual, bajo declaración jurada
  3. El solicitante se halle en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles, bajo declaración jurada
  4. No presentar antecedentes penales, bajo declaración jurada
  5. En casos de Persona Jurídica, debe indicarse la partida registral

El trámite también se puede llevar a cabo de forma presencial en la Oficina de Gestión Documentaria y Archivo del Ministerio. Luego de la evaluación y consideraciones pertinentes y posterior aceptación, salvo rechazo, el aspirante obtendrá su certificación y por ende su código de Agente Inmobiliario y por lo tanto apto para ofrecer sus servicios a cualquier ciudadano.

En suma, el Agente Inmobiliario es aquel profesional que actúa e interactúa dentro de la sociedad en el ámbito de las transacciones inmobiliarias como el que intercede y facilita el entendimiento reciproco dada la gran importancia de los bienes y sus relaciones. Para ello debe contar con cierta formación acorde con la profesión y cumplir con los requisitos que exigen la formalidad y la legislación para un desenvolvimiento adecuado. Pese a su aparente inexistencia, estos personajes anónimos son imprescindibles en las relaciones económicas de las sociedades en su dinamismo y evolución.

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